I byggeprosjekter er det viktig å være klar over hvilken entrepriseform som brukes, fordi det påvirker ansvar, risiko, samarbeid og styring gjennom hele prosjektet. De vanligste begrepene du møter er totalentreprise, utførelsesentreprise og generalentreprise – og selv om de tilsynelatende kan virke like, ligger avgjørende forskjeller i hvem som har ansvar for prosjektering og utførelse.

For praktiske hjelpemidler innen NS 8407 (totalentreprise) og NS 8417 (totalunderentreprise), anbefaler jeg å utforske https://www.ns8407.app/. Der finner du kommentarutgaver, gode forklaringer og nyttige verktøy for alle parter som arbeider med kontraktene.

Hva er totalentreprise?

I en totalentreprise – ofte regulert av standarden NS 8407 – påtar entreprenøren (totalentreprenøren) seg ansvaret for både prosjektering og utførelse av byggeoppgaven. Det betyr at entreprenøren ikke bare bygger, men også utvikler løsninger, tegninger og tekniske beskrivelser som kreves for å levere et ferdig bygg i tråd med byggherrens funksjons- og kvalitetskrav.

Totalentreprise gir entreprenøren relativt stor frihet til å finne optimale løsninger, så lenge kravene i kontrakten overholdes. Samtidig betyr dette at entreprenøren bærer betydelig risiko knyttet til prosjekteringen – med mindre byggherren har bestemt spesifikke løsninger som entreprenøren må følge. Den som ønsker å dykke dypere i denne standarden og se hvordan ansvaret er fordelt i detalj, kan ha stor nytte av ressursene på ns8407.app.

Hva er utførelsesentreprise og generalentreprise?

I en utførelsesentreprise er det motsatte utgangspunktet: byggherren står for prosjekteringen, og entreprenøren skal bygge i henhold til det prosjekterte materialet og de tekniske beskrivelsene som er levert. Her er fokus på at kontrakten beskriver hva som skal bygges, ikke nødvendigvis hvordan (funksjonsbeskrivelse), og entreprenørens ansvar er primært knyttet til selve utførelsen.

Begrepet generalentreprise brukes gjerne for å beskrive en organisasjonsmåte innen utførelsesentreprise. Byggherren har fortsatt prosjekteringsansvaret, men inngår én hovedkontrakt med en generalentreprenør som har ansvar for å lede, koordinere og kontrahere underentreprenører. Denne organiseringen gir byggherren én kontaktflate mot utførelsen, samtidig som prosjekteringsansvaret ligger hos byggherren og dennes rådgivere.

Hvorfor er dette viktig?

Forskjellen mellom totalentreprise og utførelsesentreprise handler i bunn og grunn om hvem som har ansvaret for prosjektering, og dermed også hvem som bærer risikoen for feil og mangler i de ulike delene av prosjektet:

• I totalentreprise er det entreprenøren som utvikler løsninger og derfor bærer risikoen for prosjekteringsfeil (med mindre annet er avtalt).
• I utførelsesentreprise/generalentreprise ligger prosjekteringsansvaret hos byggherren – med den konsekvens at byggherren også bærer risikoen knyttet til prosjekteringen.

Praktisk vurdering – hvordan velge (riktig) entrepriseform?

Når du vurderer hva som passer best for et prosjekt, kan du stille et enkelt spørsmål:

Ønsker jeg at entreprenøren skal ta ansvar for å utvikle løsningen – eller vil jeg selv ha kontroll på detaljene i prosjekteringen før bygging starter?

Velger du totalentreprise, får du én kontraktspart som har ansvar for både design og bygg – og ofte en mer integrert prosess. Velger du utførelsesentreprise/generalentreprise, beholder du kontroll og styring over prosjekteringsfasen, og kontraherer byggearbeidet etter at prosjektet er utarbeidet.

For å fordype deg i hvilke kontraktsmessige konsekvenser dette har – og hvordan standardene er formulert i praksis – anbefaler jeg å bruke ressursene på https://ns8407.app/, som inneholder både kommentarutgaver til NS 8407, NS 8417 og tilhørende verktøy.